【家庭理財】息魔殺到 3大黃金貼士 - Inspiration/Inspiration.Wealth Management - 2018-09-28
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【家庭理財】息魔殺到 3大黃金貼士

28th September, 2018| In Inspiration / Wealth Management

首期難儲,供樓更難,最頭痛的是加息潮又到。美聯儲在上周四加息0.25厘,本港大部分銀行亦跟隨上調P按,如匯豐銀行就加了0.125厘。雖然今次加幅溫和,但正所謂「小數怕長計」,在預期未來按息一加再加下,對不少供樓家庭來說,負擔將會增加不少。
加息影響力有幾大?
以一個700萬元的2房新盤單位計算,貸款年期若為30年,做八成按揭,貸款額約420萬元,以P按計算,每加息0.25厘,每月供款負擔會增加500餘元,如果未來加息步伐不變,預計2019年底,每月供款會由現時近1.63萬元,大幅增加2,000元,至近1.83萬元,升幅近14%。

3大黃金貼士
息魔增加難免加重每月開支負擔,不過亦有3大方法可以減低當中的衝擊:

1)P按更着數
加息周展開,除了P按的供樓負擔會增加,H按亦會受影響。原因是HIBOR在加息周期下會上升,而且較最優惠利率波動,所以供樓負擔會上升。另外,H按通常設有一個鎖息上限,俗稱為「封頂位」,而鎖息上限通常會與P按掛鈎,換言之,當銀行提高最優惠利率之時,H按的鎖息上限亦會提高。

由於現時H按的封頂息率已升至2.475厘,但今次加P後,大部分銀行的新批P按息仍只是2.375厘,顯見P按更抵,差幅約0.1厘。

因此準上車人士可揀取P按,至於正在供款的人士,若罰息期已過,亦不妨考慮轉P按,雖然轉按時要支付數千元的律師費,但因為不少銀行會提供轉按回贈,可抵銷相關費用。

2)宜用即供付款
加息周期下,新盤買家選用即供付款計劃,會較建築期付款計劃理想。因為若買家選用建築期付款計劃,通常在兩至三年後才「上會」,屆時的息口或已大升,而如果到時買家的薪金跟現時變化不大,就可能未能通過壓力測試,有機會需要預備多些首期、加長按揭年期或加入擔保人。

3)善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」
供樓中的人士亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link)。「按揭儲蓄掛鈎戶口」是「按揭貸款戶口」與「儲蓄戶口」的組合,戶口享有等於按揭利率之息率,亦可以隨時提存戶口內之存款,毋須繳付任何手續費。供樓人可以藉此賺取利息,對沖加息帶來的影響。

按揭Q&A

Q:H按跟P按有何分別?

A:H按為香港銀行同業拆息(HIBOR),是指銀行同業市場的港元貸款利率,一般會以一個月銀行同業拆息加某個百分比作為按揭利率,如H+x,而這個「H」是浮動的,會因應市場環境而改變。
P按的「P」則代表最優惠利率(Prime Rate),利率為P減去某個百分比,即常見到的P-X。目前市面上的P按主要有兩種,分別為大P(5.375厘)及細P(5.125厘),當中提供細P的銀行主要為滙豐、恒生、中銀香港,其他銀行則主要提供大P。

不論是P-x或H+x,「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。但P及H本身會浮動,最優惠利率(P)剛被主要銀行上調,而拆息(H)天天可都可能出現變化。

Q:罰息期一般有幾長?

A:大部份按揭貸款合約都會包含一個「罰息期」的條款,以保障銀行的收入,若按揭借款人在罰息期期間提早償還全部或部分按揭貸款,銀行會向借款人收取手續費。最常見的,是設有兩至三年罰息期,以三年罰息期計,首年內提早還款要付貨款額3%手續費,第二年則罰2%,第三年則罰1% 。

Q:何謂建築期付款計劃 (Stage Payment Plan)?

A:建築期付款方法(Stage Payment Plan) 一般適用於未落成之樓花盤,買家無需即時支付樓價全數,只需要支付指定臨時訂及大訂(多為樓價之10%至15%),待樓宇落成時才供樓。至於即供付款計劃(Cash Payment Plan)則是在買家支付訂金後,於指定限期內(一般是90天至180天)開始供樓。




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